Zadatek

Zadatek – definicja

Zadatek to świadczenie w postaci pieniężnej lub rzeczowej wręczane drugiej stronie przy zawieraniu umowy – najczęściej przedwstępnej (np. sprzedaży nieruchomości, samochodu itp.).

Zadatek jest świadczeniem, które ma stanowić potwierdzenie zawartego porozumienia. Wpłacona kwota ma gwarantować, że żadna ze stron nie odstąpi od ustaleń zapisanych w umowie. Jednocześnie to forma odszkodowania w sytuacji, gdy jeden z uczestników porozumienia zrezygnuje z wypełnienia swojego zobowiązania. Zadatek jest więc zarówno formą poświadczenia, jak i narzędziem dyscyplinującym.

Zadatek – ile powinien wynosić? 

Polskie prawo nie określa, jak powinna być kwota zadatku przy zawieraniu umowy. To kwestia regulowana już wyłącznie między stronami umowy. Przyjmuje się jednak, że wysokość zadatku nie powinna przekraczać 20-30% kwoty całego świadczenia.

W przypadku rynku nieruchomości bardzo często kupujący, zawierając umowę przedwstępną, płaci sprzedającemu zadatek w wysokości 10% całości ustalonej ceny sprzedaży, natomiast ustalenie poziomu tej ceny jest dowolne. Wysokość zadatku nie może przekroczyć wartości przyszłego zobowiązania, ponieważ jedna ze stron mogłaby otrzymać odszkodowanie nieadekwatne do wartości umowy.

Zadatek a zaliczka – czym się różnią?

Główna różnica między zadatkiem a zaliczką dotyczy kwestii prawnych. Zadatek jest rozwiązaniem uregulowanym w przepisach Kodeksu cywilnego. Oznacza świadczenie pieniężne lub rzeczowe przekazywane w momencie zawarcia umowy. Zaliczka jest natomiast formą niesformalizowaną.

W momencie, gdy obie strony wywiązały się ze swoich zobowiązań, nie ma potrzeby rozgraniczać zadatku i zaliczki. Różnice pojawiają się natomiast w sytuacjach, gdy umowa nie zostanie zrealizowana. Niezależnie od tego, z czyjej winy nie doszło do realizacji, zaliczka za każdym razem powinna zostać zwrócona stronie wpłacającej – zwykle w tej samej wysokości.

Czy zadatek może przepaść? 

Celem zadatku jest zabezpieczenie interesów obu stron zawartej umowy. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona ma prawo od niej odstąpić i zatrzymać zadatek, a nawet żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go wręczała. Jeśli umowa nie została wykonana z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada, bądź za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, następuje zwrot zadatku, a obowiązek płacenia sumy dwukrotnie wyższej ustaje.

W przypadku przedawnienia zadatku stosuje się ogólne przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące przedawnienia (art. 118 Kodeksu Cywilnego). Zgodnie z nim, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi dziesięć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.