Hipoteka - definicja

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia traktowanie nieruchomości jako formy zabezpieczenia finansowego zobowiązania. Z tym pojęciem można spotkać się w kontekście kredytu hipotecznego. Hipoteka sprawia, że podmiot współfinansujący (np. bank udzielający kredyt) staje się współwłaścicielem nieruchomości do momentu całkowitej spłaty zobowiązania kredytowego. Hipoteką może być obciążona całość nieruchomości, bądź jej ułamkowa część (stanowiąca udział współwłaściciela). Wszystkie informacje dotyczące należności wobec banku w ramach hipoteki są umieszczane w księdze wieczystej.

Hipoteka przy zakupie nieruchomości 

W przypadku zaciągnięcia kredytu na mieszkanie lub dom, bank zabezpiecza się prawem hipoteki. Dzięki temu banki mogą dochodzić od kredytobiorcy długu, w przypadku gdy ten nie spłaca terminowo rat kredytu. Hipoteka jest zazwyczaj na tyle duża, by zabezpieczać zarówno wysokość udzielonego kredytu, jak również wysokość należnych odsetek, ryzyka walutowego, kosztów postępowania sądowego oraz wszelkich ewentualnych kosztów, które mogą się pojawić w trakcie trwania umowy. Dzięki hipotece bank zyskuje pewność, że pożyczone kredytobiorcy pieniądze odzyska z powrotem. Kiedy bank nie otrzyma spłaty kredytu, rozpoczyna się proces sądowy – egzekucja nieruchomości. Następnie komornik licytuje zastawioną nieruchomość, a pieniądze ze sprzedaży przekazuje bankowi (wierzycielowi).

Ustanowienie hipoteki wymaga zawarcia umowy. Forma aktu notarialnego jest obowiązkowa tylko dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości ustanawiającego hipotekę. Przepisy prawa bankowego przewidują uproszczony sposób ustanowienia hipoteki umownej dla zabezpieczenia wierzytelności banków. Dokumenty bankowe zastępują notarialne oświadczenie woli właściciela nieruchomości i stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Co może być obciążone hipoteką? 

Hipoteką można obciążyć m.in.:

• nieruchomości – dotyczy to zarówno mieszkań, domów, jak i lokali usługowych, gruntów;
• spółdzielcze prawo do lokalu – dotyczy użytkowania nieruchomości będącej własnością spółdzielni mieszkaniowej;
• prawo do użytkowania wieczystego – dotyczy użytkowania własności należącej do województwa, powiatu, gminy lub Skarbu Państwa;
• wierzytelność zabezpieczoną hipoteką – to tzw. subintabulat, czyli zabezpieczenie wierzytelności poprzez obciążenie hipoteki dodatkową hipoteką.

Hipoteka a wpis do księgi wieczystej  

By hipoteka stała się prawomocnym zabezpieczeniem, konieczne jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Za dokonanie takiej czynności odpowiada właściciel nieruchomości lub notariusz. Można go dokonać także na podstawie dokumentów bankowych.

Do czasu pojawienia się wpisu kredyt hipoteczny pozostaje niezabezpieczony. W takim przypadku uruchomione zostaje tzw. ubezpieczenie pomostowe. To dodatkowy koszt pokrywany przez kredytobiorcę do momentu, gdy wpis pojawi się w księdze. Zwykle takie czynności mogą trwać kilka miesięcy – a to oznacza wzrost raty kredytu.

Jakie są rodzaje hipotek? 

• Hipoteka umowna – ustanowiona na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości na rzecz banku udzielającego kredyt.
• Hipoteka przymusowa – jest wynikiem postanowienia sądu lub innego organu administracyjnego. W praktyce oznacza przejęcie mienia od dłużnika.
• Hipoteka odwrócona – to forma transakcji zawartej między właścicielem nieruchomości a bankiem. Umożliwia uzyskanie kapitału zamrożonego w nieruchomości.
• Hipoteka łączna – dotyczy należności zabezpieczonych np. kilkoma nieruchomościami. Zabezpieczone mienie musi znajdować się w majątku kredytobiorcy, jego rodziny lub osób trzecich.