Ocena zdolności kredytowej w przypadku zakupu nieruchomości opiera się nie tylko na wysokości dochodów. Istotny jest także wkład własny, czyli kwota, którą kredytobiorcy mogą dołożyć do zakupu z własnej kieszeni. Obecnie jest to warunek niemalże konieczny do otrzymania kredytu hipotecznego. Niestety nie każdy posiada w zanadrzu odpowiednią sumę gotówki. Ile powinien wynosić wkład własny i skąd wziąć na niego pieniądze?
Co to jest wkład własny?
Jednym z głównych wymogów do uzyskania kredytu hipotecznego jest posiadanie wkładu własnego. To kwota, którą musi posiadać kredytobiorca, by móc ubiegać się o kredyt mieszkaniowy w banku. Nie jest to jednak dodatkowy koszt, a kapitał, który osoba kupująca mieszkanie wnosi do transakcji. W sytuacji, gdy zakup nieruchomości dojdzie do skutku, kwota wkładu własnego będzie stanowić część ceny. Jednocześnie nie jest on wliczany do kwoty zaciągniętego zobowiązania kredytowego.
W jakim czasie kredytobiorca zobowiązuje się przekazać wkład własny? Zwykle odbywa się do przed uruchomieniem kredytu, choć może zależeć to także od indywidualnych ustaleń z wybranym bankiem. Klient nie musi przekazywać wkładu wcześniej, np. przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny.
Wkład własny – jaka to kwota?
Ile powinien wynosić wkład własny przy kredycie mieszkaniowym? Zgodnie z tzw. rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego wkład własny stanowić musi 20% wartości nieruchomości, która ma zostać nabyta lub wybudowana (jest jednak od tego wyjątek!). Jeżeli nieruchomość ma mieć charakter komercyjny, wkład własny musi wynosić 25% wartości inwestycji, natomiast w opcji „klucz za dług”, gdzie w przypadku problemu ze spłatą w ramach rozliczenia można oddać nieruchomość – minimum 30%.
Jak zebrać pieniądze na wkład własny?
Zdarza się, że odkładanie oszczędności nie wystarczy, aby uzbierać właściwą kwotę na wkład własny. Istnieje jednak kilka sposobów na zgromadzenie odpowiedniej sumy. Przy okazji warto zaznaczyć, że wkład własny nie musi oznaczać zgromadzenia określonej kwoty w gotówce. W przypadku osób zainteresowanych budową domu wkład własny może stanowić posiadanie działki pod nieruchomość.
Jakie masz możliwości na uzyskanie wkładu własnego?
Wkład własny od najbliższych
Jedną z opcji jest skorzystanie ze wsparcia finansowego od członków rodziny. Należy jednak pamiętać, aby pieniądze przekazać jako darowiznę pieniężną, co zostanie zgłoszone do Urzędu Skarbowego. Ważne jest uwzględnienie w kwestiach finansowych podatku od darowizny, chyba że dana kwota zawiera się w grupie osób zwolnionych z podatku. Są to przede wszystkim: małżonek, rodzice, dzieci, rodzeństwo, dziadkowie, wnuki, ojczym oraz macocha (w przypadku darowizny od rodziców jest to kwota poniżej 9637 zł).
Środki z IKE jako wkład własny?
Jedną z opcji jest również zabezpieczenie przez bank w ramach wkładu własnego środków odkładanych na emeryturę w ramach IKE lub IKZE. Jednocześnie nie jest to równoznaczne z wypłaceniem i utratą środków. W tym przypadku warto szczególną uwagę zwrócić na odpowiedni zapis w umowie kredytowej, zgodnie z którym środki w ten sposób pozyskane nie będą przeznaczone na spłatę kredytu.
Wsparcie programów rządowych i pracodawcy
Zadając sobie pytanie, skąd wziąć pieniądze na wkład własny, z odpowiedzią przychodzą różne programy rządowe, zarówno nowe, jak i kolejne edycje dotychczasowych. Przykładowo, w ramach „Polskiego Ładu” już od 27 maja 2022 roku obowiązuje gwarancja od 10 do 20% dopłaty w ramach wkładu własnego (do 100 tys. złotych) dla osób między 20. a 40. rokiem życia. Dodatkowo jeżeli kredytobiorcy urodzi się drugie dziecko, BGK spłaci 20 tys. złotych kredytu, jeśli natomiast trzecie lub kolejne, będzie to 60 tys. złotych.
W uzyskaniu wkładu własnego pomocne mogą być również Zakładowe Fundusze Świadczeń Socjalnych i kasy pożyczkowo-zapomogowe. Opcje te istnieją w dużych zakładach pracy oraz w niektórych placówkach budżetowych i samorządowych. Tego typu pożyczka, która może zostać przeznaczona na wkład własny, musi być jednak poręczona przez dwoje poręczycieli.
Pożyczka gotówkowa na wkład własny
W wielu przypadkach zdarza się, że żaden z powyższych sposobów niestety nie może zostać wykorzystany, a uzbierana kwota wciąż jest za mała. Wówczas rozwiązaniem może być pożyczka na wkład własny. Na rynku finansowym dostępnych jest wiele firm pozabankowych, które oferują kwoty rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy z możliwością spłaty nawet w ciągu kilkudziesięciu miesięcy. To dobre rozwiązanie, ale tylko w sytuacji, gdy do wymaganej kwoty wkładu własnego brakuje Ci niewielkiej sumy.
Niektóre firmy posiadają tzw. benefity, dzięki czemu w przypadku chwilowych trudności finansowych można skorzystać z przesunięcia spłaty na późniejszy termin czy bezkosztowej przerwy w spłacie zobowiązania. Wszystkie opcje dostępne są np. w ofercie Wonga.
Czy można zmniejszyć kwotę wkładu własnego?
Na szczęście nie we wszystkich przypadkach wkład własny musi wynosić 20% wartości nieruchomości. Niektóre banki oferują udzielenie kredytu przy 10% wkładzie własnym. Istnieje także inna możliwość — warunkiem jest wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, które wpłynie na zwiększenie ostatecznego kosztu kredytu. Jest to jednak o tyle korzystne, że zostanie rozłożone w czasie wraz z ratami. Zazwyczaj wiąże się to ze wzrostem marży kredytowej o 0,2-0,3% punktu procentowego. Patrząc w perspektywie całości operacji, koszt tego typu ubezpieczenia wynosić będzie w sumie od kilkuset do kilku tysięcy złotych.
Zmniejszenie wkładu własnego do 10% możliwe jest również dzięki zastawieniu papierów wartościowych, w tym obligacji skarbowych oraz niekiedy nawet posiadanych akcji. To rozwiązanie akceptuje jednak zdecydowana mniejszość banków.
Wkład własny a inna nieruchomość
W przypadku, gdy kredytobiorca posiada już jakąś nieruchomość (mieszkanie, dom, grunt), na której nie została ustanowiona hipoteka i nie ma ona służebności osobistej, bank może odstąpić od wymogu posiadania wkładu własnego. Kredytodawca może zaakceptować także nieruchomość, która nie należy do kredytodawcy, a do kogoś innego. Warunkiem tego jest jednak przystąpienie właściciela do zaciąganego kredytu.
Jedną z opcji (w przypadku starania się o kredyt hipoteczny na budowę domu) jest zastaw działki, na której stanąć ma dom. Wówczas niezbędny jest rzeczoznawca do jej wyceny, a orzeczona kwota stanowić będzie właśnie wkład własny. Opcja ta niestety nie jest dostępna we wszystkich placówkach bankowych.
Styczeń 2023
_______
*Ta oferta jest aktualna w momencie pisania artykułu, jednak warto podkreślić, że cały czas staramy się ją udoskonalić, dlatego może ulec zmianie. Zachęcamy Cię więc do sprawdzenia aktualnej oferty na stronie głównej wonga.com.